La vivienda se ha convertido en el gran campo de batalla político. Pero prohibir o limitar el alquiler turístico no construye, por sí solo, una sola vivienda más.
La verdadera pregunta es otra: ¿estamos combatiendo la causa del problema o simplemente señalando a un culpable?
Hay palabras que, de tanto repetirlas, terminan convirtiéndose en consignas. «Vivienda», «derecho», «especulación», «pisos turísticos». Todas ellas forman parte ya de un mismo relato político: existe una crisis habitacional, los precios se han disparado y una parte de las viviendas ha abandonado el mercado residencial para convertirse en alojamiento turístico.
El diagnóstico contiene una parte de verdad. Pero entre reconocer un problema y encontrar al responsable hay un trecho considerable.
Y aquí comienza la discusión incómoda.
¿Es legítimo que el propietario de una vivienda decida destinarla al alquiler turístico cuando cumple todas las exigencias legales, dispone de las autorizaciones necesarias y paga sus impuestos?
La respuesta no puede ser simplemente sí o no.
Porque estamos ante un choque entre dos derechos e intereses legítimos: el derecho de propiedad y el interés general en garantizar el acceso a una vivienda asequible.
Y precisamente por eso conviene abandonar los eslóganes.
Europa abre la puerta a limitar los pisos turísticos, pero no a cualquier precio
La cuestión ya no es exclusivamente española. La Comisión Europea prepara para 2026 el denominado Affordable Housing Act, una iniciativa destinada a proporcionar herramientas a Estados, regiones y municipios para actuar en las zonas donde exista una verdadera situación de presión sobre la vivienda. Entre las medidas que se estudian figura expresamente la regulación de los alquileres de corta duración.
Pero hay un matiz fundamental: Bruselas no plantea una cruzada indiscriminada contra el alquiler turístico.
El planteamiento europeo parte de identificar zonas concretas de tensión residencial mediante datos y de permitir respuestas adaptadas a cada territorio. La propia Comisión reconoce que las circunstancias de una gran capital turística no son las mismas que las de una pequeña localidad o una zona rural. Es una diferencia importante.
Porque una cosa es decir que en determinados barrios de Barcelona, Madrid, Málaga o Palma existe una presión extraordinaria sobre la vivienda y otra muy distinta afirmar que cualquier vivienda turística, esté donde esté, constituye por definición un problema social. No lo es.
La propiedad privada no es un cheque en blanco, pero tampoco un derecho decorativo
Existe una tendencia creciente a hablar de la vivienda como si el reconocimiento constitucional de su función social permitiera al poder público decidir libremente qué puede hacer un propietario con su inmueble. No es así.
La propiedad privada está reconocida y protegida jurídicamente, aunque sometida a límites derivados de su función social, de la legislación urbanística, de las normas de convivencia y de otros intereses generales.
Por tanto, el propietario no tiene un derecho absoluto e ilimitado. Pero tampoco puede convertirse la vivienda privada en una especie de bien de disponibilidad pública sobre el que las administraciones puedan decidir arbitrariamente.
La cuestión esencial es dónde se coloca el límite.
Si un propietario compra legalmente un inmueble, cumple las normas urbanísticas, obtiene la correspondiente autorización turística cuando sea exigible, paga sus impuestos y desarrolla una actividad permitida por la legislación, cualquier restricción posterior debería estar debidamente justificada.
Y, sobre todo, debería demostrar que sirve realmente para solucionar el problema que pretende combatir. Porque prohibir es relativamente fácil. Construir es bastante más difícil.
¿Cuántos pisos turísticos hacen falta para resolver la crisis de vivienda?
Aquí aparece una de las grandes paradojas del debate. Supongamos que mañana desaparecieran todos los apartamentos turísticos de una determinada ciudad. ¿Se solucionaría la crisis de vivienda? Evidentemente, no. Podría aumentar la oferta residencial en determinadas zonas, y en algunos mercados especialmente tensionados ese incremento podría tener efectos apreciables. Pero el problema estructural continuaría si no existe suficiente oferta de vivienda, si el suelo disponible es escaso, si la construcción tarda años, si la rehabilitación avanza lentamente o si los procedimientos administrativos hacen inviable o excesivamente costosa la promoción.
La propia Comisión Europea señala que abordar la crisis exige también aumentar la oferta, construir vivienda nueva, utilizar mejor los inmuebles vacíos, impulsar vivienda social y simplificar los procesos de planificación y concesión de permisos.
Ahí está el verdadero debate. Porque si tenemos un déficit estructural de vivienda y nuestra respuesta consiste fundamentalmente en discutir quién puede utilizar las viviendas que ya existen, estaremos administrando la escasez en lugar de resolverla.
España no tenía un problema de vivienda... hasta que dejó de construir como antes
Durante buena parte de la segunda mitad del siglo XX, España vivió una extraordinaria expansión de su parque residencial.
Los datos históricos del INE muestran la magnitud de aquella transformación. En el parque existente en 2001 había millones de viviendas construidas durante las décadas de 1960, 1970 y 1980; solamente entre 1961 y 1980 se concentraba una parte muy importante de las viviendas principales del país.
No fue un milagro. Hubo crecimiento económico, migración hacia las ciudades, desarrollo industrial, crédito, iniciativa privada y, también, una política pública de vivienda protegida que desempeñó un papel decisivo.
España construyó. Y cuando se construye allí donde existe demanda, la oferta aumenta. No es una ideología. Es una regla elemental de cualquier mercado.
La vivienda protegida: una lección que quizá hemos olvidado
Durante décadas, el Estado intervino en el mercado de una manera que hoy parece casi revolucionaria: no pretendió sustituir completamente al mercado, sino complementarlo.
La vivienda protegida permitió que millones de familias accedieran a una vivienda en condiciones que difícilmente habrían podido obtener en el mercado libre.
El modelo tenía defectos, por supuesto. No conviene idealizar el pasado. Pero contenía una idea extraordinariamente sencilla: cuando el mercado no puede proporcionar vivienda asequible a determinados colectivos, el sector público puede ayudar a crear una oferta específica.
No necesariamente tiene que convertirse en el propietario de todo. Puede establecer suelo, condiciones, financiación, incentivos, estándares y precios máximos; puede facilitar la promoción privada y cooperativa; puede construir directamente cuando sea necesario. En definitiva, puede hacer que construir vivienda asequible sea viable.
El gran error: intentar solucionar la escasez repartiendo lo que ya existe
Aquí llegamos al núcleo de la cuestión. Si faltan viviendas, tenemos dos posibilidades. La primera consiste en intentar redistribuir las viviendas existentes mediante prohibiciones, controles, limitaciones y cambios de uso.
La segunda consiste en aumentar la cantidad de viviendas disponibles. Naturalmente, ambas políticas pueden coexistir. En una zona extremadamente tensionada puede tener sentido limitar nuevas viviendas turísticas. Puede ser razonable impedir que determinados barrios pierdan una proporción excesiva de su parque residencial. Puede ser legítimo exigir licencias, establecer cupos o restringir determinadas actividades.
Pero existe una línea que no deberíamos cruzar: hacer creer a los ciudadanos que limitar el alquiler turístico equivale a solucionar la crisis de vivienda.
No es lo mismo.
Un apartamento turístico que se transforma en vivienda permanente puede aliviar marginalmente la presión sobre el mercado residencial.
Pero si simultáneamente no se construyen suficientes viviendas nuevas, no se moviliza el parque vacío, no se rehabilitan edificios y no se libera suelo, el problema reaparecerá. La escasez seguirá siendo escasez.
El mercado no es el enemigo
Durante los últimos años se ha extendido una idea peligrosa: que el mercado de la vivienda es, por definición, sospechoso. .No debería ser así.
El mercado puede producir burbujas, desequilibrios y situaciones especulativas. Pero también tiene una virtud fundamental: transmite información.
Cuando los precios suben, están enviando una señal. La señal dice: aquí falta oferta o sobra demanda.
La respuesta inteligente debería ser estudiar por qué ocurre.
- ¿Falta suelo?
- ¿El planeamiento urbanístico impide construir?
- ¿Las licencias tardan demasiado?
- ¿Los costes de construcción han aumentado?
- ¿Existe inseguridad jurídica?
- ¿No se rehabilitan edificios?
- ¿Hay viviendas vacías?
- ¿Ha aumentado la población?
- ¿Ha cambiado el tamaño de los hogares?
- ¿La presión turística se concentra en determinados barrios?
- ¿Existe suficiente vivienda pública?
Todas estas preguntas son más incómodas que señalar al propietario de un apartamento turístico. ero son las preguntas que hay que contestar.
El Supremo ya ha puesto algunos límites al debate
Y hay otro elemento que no debería olvidarse: el derecho no permite cualquier prohibición por el mero hecho de que exista una mayoría política favorable.
El Tribunal Supremo ha establecido que las comunidades de propietarios pueden prohibir los alquileres turísticos mediante acuerdos adoptados por una mayoría de tres quintos, conforme al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. El alto tribunal considera que esa posibilidad es compatible con la Constitución y que constituye una medida proporcionada para proteger los intereses en conflicto.
Pero también ha dejado claro el otro lado de la cuestión. En marzo de 2025, el Supremo rechazó el intento de una comunidad de propietarios de impedir un piso turístico porque los estatutos del inmueble no contenían una prohibición clara y precisa. La mera descripción de las viviendas como destinadas a residencia no fue suficiente para impedir el uso turístico.
Es decir: ni barra libre ni prohibición automática. La limitación debe tener fundamento. Y esa debería ser también la regla para las administraciones públicas.
No todos los pisos turísticos son iguales
Existe además otro error frecuente: hablar de «los pisos turísticos» como si todos fueran exactamente lo mismo.
- No lo son. No es igual un propietario que alquila durante determinadas semanas del año la vivienda que constituye una segunda residencia que una empresa que controla cientos de apartamentos.
- No es igual una vivienda turística situada en el centro histórico de Barcelona que un apartamento en una localidad donde existe abundante parque residencial.
- No es igual una zona en la que el turismo representa el 5% del parque inmobiliario que otra donde alcanza una concentración extraordinaria.
- No es igual un pequeño propietario que obtiene un complemento de renta que un modelo empresarial basado en adquirir edificios completos para destinarlos al alojamiento turístico. La política pública inteligente debería distinguir.
Porque cuando una norma trata de la misma manera realidades diferentes, suele terminar siendo injusta o ineficaz.
Y hay una pregunta que casi nunca se formula
- Supongamos que mañana se prohíben miles de apartamentos turísticos.
- ¿Quién garantiza que esos inmuebles pasarán al alquiler residencial?
- ¿Y a qué precio?
Porque convertir un apartamento turístico en vivienda habitual no significa automáticamente convertirlo en vivienda asequible.
- Un propietario que obtiene una determinada rentabilidad puede decidir vender.
- Otro puede alquilar. Otro puede mantener la vivienda vacía.
- Otro puede utilizarla como segunda residencia.
- Otro puede destinarla a alquiler temporal.
La realidad inmobiliaria es bastante más compleja que el eslogan «piso turístico fuera, vivienda dentro».
El problema español es, sobre todo, un problema de oferta
España necesita discutir menos sobre quién tiene la culpa y más sobre cuántas viviendas necesita construir.
El propio Banco de España ha señalado la insuficiencia de oferta residencial como uno de los elementos centrales de la actual tensión del mercado. Y existen alternativas que van mucho más allá del conflicto entre propietario y Administración.
El debate debería incluir la densificación de las ciudades, la transformación de oficinas vacías en viviendas cuando sea técnicamente posible, la movilización del suelo público, la industrialización de la construcción, la rehabilitación, la colaboración público-privada y la reducción de los plazos urbanísticos.
De hecho, un análisis publicado esta misma semana recoge una estimación del Banco de España según la cual una mayor densificación podría permitir añadir entre 500.000 y 1,2 millones de viviendas en las seis principales áreas urbanas españolas.
Es una cifra que debería obligarnos a pensar. Quizá no nos falten únicamente viviendas. Quizá también nos esté faltando suelo bien utilizado, planificación y capacidad para construirlas donde hacen falta.
La gran paradoja: España quiere más vivienda, pero construir sigue siendo demasiado difícil
El Gobierno ha reconocido la necesidad de aumentar el parque de vivienda asequible y ha reforzado el papel de la empresa pública estatal. En 2025 se transformó SEPES en la entidad pública empresarial CASA 47, con la intención de que el Estado pueda actuar no solo como urbanizador, sino también como promotor y gestor de vivienda pública.
La cuestión ya no es si el Estado debe intervenir. La cuestión es cómo debe hacerlo.
Porque una política de vivienda verdaderamente eficaz no debería enfrentarse sistemáticamente al propietario, al promotor o al constructor.
Debería conseguir que todos ellos tengan incentivos para construir, rehabilitar y poner viviendas en el mercado.
El Estado debe garantizar que una familia vulnerable pueda acceder a una vivienda digna. Pero también debe conseguir que un promotor encuentre razonable construirla. Si una de las dos piezas falla, el sistema se rompe.
La vivienda es un derecho. Pero los derechos también tienen límites
Decir que la vivienda es un derecho no resuelve por sí mismo cómo se consigue. El derecho a la vivienda exige políticas públicas capaces de convertir una declaración en una realidad.
Y eso cuesta dinero, suelo, planificación, tiempo y capacidad administrativa. No basta con declarar. No basta con prohibir. No basta con señalar al propietario.
Y tampoco basta con confiar ciegamente en que el mercado resolverá por sí solo todas las desigualdades.
La solución probablemente esté, como tantas veces, en algo mucho menos ideológico: un mercado que funcione y un Estado que haga aquello que el mercado no puede hacer. Construir vivienda asequible. Facilitar suelo. Agilizar licencias. Garantizar seguridad jurídica. Proteger al vulnerable. Y actuar de manera quirúrgica allí donde exista una verdadera emergencia residencial.
¿Guerra a los apartamentos turísticos? Mejor guerra a la escasez
La discusión debería cambiar de objetivo. No se trata de declarar una guerra a los apartamentos turísticos. Se trata de declarar una guerra a la escasez de vivienda.
Si en un barrio determinado existe una concentración turística que expulsa al residente, regúlese. Si una comunidad de propietarios quiere proteger el uso residencial de su edificio dentro de los límites que marca la ley, debe poder hacerlo. Si una vivienda turística opera ilegalmente, clausúrese. Si un propietario incumple la normativa, sanciónese.
Pero si una actividad es legal, está autorizada y cumple todas las obligaciones, la Administración debe explicar con precisión por qué pretende impedirla y demostrar que la medida es necesaria y proporcionada.
Porque el derecho de propiedad no puede ser tratado como un privilegio provisional que el poder público concede mientras le resulta conveniente.
Y porque el derecho a la vivienda tampoco puede convertirse en una palabra mágica utilizada para justificar cualquier intervención.
La vivienda es un derecho. La propiedad también está protegida. El turismo es una actividad económica. Y gobernar consiste precisamente en encontrar el punto de equilibrio entre esos tres intereses.
La verdadera política de vivienda no debería consistir en decidir quién pierde su vivienda, quién pierde su negocio o quién pierde su inversión.
Debería consistir en conseguir algo mucho más sencillo: que haya suficientes viviendas para todos aquellos que necesitan una. Porque cuando hay oferta, los precios pueden moderarse.
Cuando no la hay, todas las prohibiciones del mundo sirven, como mucho, para repartir una escasez que alguien tendrá que seguir pagando.
